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2019/12/12

老屋想重建 都更、合建或危老 怎麼選最有利?

鉅亨網記者張瑞傑

土地改革協會副秘書長吳宜學。(圖/吳宜學提供)
土地改革協會副秘書長吳宜學。(圖/吳宜學提供)

家中的老公寓「又老又危險」,想透過政府的獎勵政策改善居住環境,該選擇都更、合建或危老呢?專家表示,更新面積與自有資金是兩大決定要素。

土地改革協會副秘書長吳宜學表示,原住戶自有資金跟參與重建的面積不同,決定了不同的重建模式;「換句話說,原住戶自有資金充沛、鄰居整合度高,自地自建、自辦都更可以取得最高的土地分回比例;如果基地面積夠,但缺乏自有資金,可能較適合都更。如果自有資金不足、基地面積小且不符都更最小面積限制,則危老就是最佳選擇。」

吳宜學分析,重建房屋需要建築成本,若原住戶資金夠、 可以自辦都更危老的方式直接找規劃公司、營造廠,搭配建經公司及銀行貸款籌足重建費用,未來可以分回的坪數會較多;「 倘若一般原住戶資金不足,便可安排找建商都更,透過權利變換途徑取得都更的容積獎勵,再分配坪數給建商,抵銷建築成本。」

不過,吳宜學也直言,無論都更還是合建, 依都市更新條例第 12 條及在無特殊條件的情況下,都更最小重建的土地面積一般需達 1000 平方公尺 (約 302 坪) 以上才行。透過大面積的都市更新,來改善周遭的公共環境,容獎最高可達到 50%,「但面積越大、成功機率越低,」他直言,為了「公益性」目的,譬如政府希望你納入鄰地一起參與都更,結果參與的人一多,反而增加都更整合的困難性。

為此,都更變得滯礙難行, 政府為了加速老屋更新防災之目的 ,推出《危老條例》,取消最小面積限制,不少人認為是幫建商解套,不過仍然可能因為「新法規建蔽率、削線 、鄰路寬度與相關建築法規」的問題,讓危老後的房屋蓋不出原來的面積,甚至變成紙片屋,原住戶不可不慎。

此外,吳宜學也提醒,準都更戶面對開發商上門,要很注意合約的條件,例如有些建商開出條件後會要求住戶簽約,綁定原住戶在與建商簽訂同意書之後不可中途變換建商或跟其他建商再另簽都更同意書,否則會以違約罰錢之類的約定,但這其實是有違法之虞的。「都更條例中並沒有限制住戶在正式送案審查前只能與一家開發公司簽約,原住戶同意比例達到 8 成以上正式送案審查之前,都可以持合作的開放態度;但是在正式送案審查後,就不可以任意再變更,除非有法定原因出現。」