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2020/07/14

開價1145萬卻只給殺價5萬塊…為什麼最近房市那麼熱?專家解析市場8股洶湧資金

2020-07-09 15:00

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最近碰到一位士林社區大學教過的學生,聊到他上個月買屋的故事,業者開價1145萬元,最後因為工作地點及學區考量他買了這間房子,我當然急著問殺價多少?最後成交價又是多少?

 

他比了5根手指頭,我說才殺5%啊!難道老師課堂上教你的殺價技巧沒派上用場?他搖搖頭說,是5萬元,也就是說他只殺了0.44%,還不到1%,他說業者姿態很高、價格很硬!

 

這就是疫後國內房市聽到的一個實際案例,是不是房市全貌?應該不會是;會不會是單一個案?好像也不盡然!因為還聽到不少聲音說,近來房市跟天氣一樣熱,很多房市統計數字不僅「從綠翻紅」,更有逐步走高的情形,在在顯示近來購屋的力道,隨著疫情趨緩而轉強。

 

疫情趨緩 房市轉強

 

像是代表中古屋市場的建物買賣移轉件數,6月份六都加總為19,774件,與上一個月份比較,月增率高達14.9%,這是個很驚人的成長數字,顯示在國內疫情持續「加零」的環境下,之前受到壓抑的剛需買盤正大舉的釋出。

 

再者,象徵預售屋市場的住展房市風向球,6月份的景氣燈號盡管還是停留在黃藍燈狀態,但是判斷分數卻又往上增加了0.5分,達到33.7分,創下今年以來最高的分數,而且隨著國內疫情解封,市場上已傳出幾起秒殺的建案,於是近幾日市場上出現了房市是否有「報復性買盤」之爭論。

 

當然,最讓大家看了傻眼的是上半年土地的交易市況,今年上半年幾乎可說都被武漢肺炎疫情所籠罩,可是土地交易市場卻是出人意外的熱絡。根據高力國際最新調查,今年第2季土地交易總額再度衝破800億元,上半年累積突破1,659億元,較去年同期高出近15%,「寫下歷史上半年新高紀錄」。

 

很多人可能跟筆者一樣納悶,在疫情當下,國內外相關經濟數據都很不理想,為什麼國內房市會逆勢熱絡呢?簡單說是:錢太多了,有人稱這是資金盛宴,有人說這是資金瘋狗浪,不管是哪種說法,問題是這些錢是哪裡來的? 

 

 

資金大水沖倒房市龍王廟?

 

循著相關市場軌跡,大略可看到最近有8股資金持續注入房市,下半年這種現象可能會更加明顯,這8股資金就如八仙過海般在房市各顯神通,也像是8道資金大水,很有可能就要沖倒房市龍王廟!

 

首先,看到的就是遞延性剛需買盤資金。房市剛性需求在疫情之中明顯銷聲匿跡,解封後,這類的需求都冒出來了,而且力道還不小。再來是投資型或可說投資客買盤又轉趨活躍,搭上史上超低利率的便車,現在到處又可看到投資客蠢動的身影。

 

同樣是被超低利率驅趕出來的是定存族的資金,現在0.8%左右的定存利息,再保守的定存族也只好另謀「高就」,顯然的有些資金是跑到股市,有些則跑到房市。此外,隨著台股即將突破12,682歷史高點,一股在股市獲利的資金也悄悄的在轉進房市,這種現象與1990年股房雙旺歷史情境非常相似。

 

從去年起房市就已感受到「台商回流資金」的威力,這波疫情更將很多台商綁在台灣,因此台商大咖陸續出手買房或是捧大筆現金買房是時有所聞。加上近幾個月以來台幣大幅升值,儼然成為疫情下最強貨幣,這股搭著台幣升值而來的海外熱錢,讓人似再看到國內房市第二波景氣高峰時的景象。

 

港人資金進台灣房市,從去年起就已是繪聲繪影,然而隨著近日港版國安法的迅速通過,下半年起這股港人港資在房市的買盤應該會更具象化。

 

壽險資金不容小覷

 

最後就是壽險的資金了,壽險資金在國內房市一直非常活躍,雖然這股資金受金管會箝制,但是近2年國內大筆土地標案,幾乎都見到壽險業者神勇奪標的身影,這股資金實力本就深不可測,若再加計今周刊1227期獨家剖析的6,000億儲蓄險的轉向效應,絕對是未來房市當中不可忽視的一股力量。

 

面對前所未有的資金狂潮,民眾到底該怎麼辦呢?依照國際政經情勢研判,由於未來央行利率沒有最低,只有更低,因此有剛性購屋需求者,還是盡早擇優購屋,不要再觀望了。但若是賣方價格太硬,不給議價空間呢?建議不要單戀一枝花,市場上房子多的是,不買最大!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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